雄安的实践有望为更多地方进行期房预售制度改革、建立完善的住房市场长效机制提供宝贵经验。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华

不久前，雄安新区宣布取消商品住房预售，实行现房销售，同时支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。此举不仅受到广泛关注，同时，笔者认为，取消预售和租购房同权具有重大实践探索意义。

我国目前内地的商品房预售制度与香港“楼花”制度有较强关联，但又有显著差异。香港“楼花”制度经不断改进具有相对完善的悔约退房机制，消费者权益能得到更好保护。而我国内地的期房卖方获得的实际权益基本等同于现房销售，消费者面临着开发商将购房资金挪作他用的延期交付及烂尾风险，以及品质低劣、货不对板的风险。在当前房地产行业面临下行压力、房企爆雷及烂尾楼数量增长的背景下，商品房预售制度改革的呼声日益强烈。一方面，现售制度有利于切实保障楼盘项目品质，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险，保护购房者合法权益；另一方面，有利于切实践行“房住不炒”方略。雄安的实践有望为更多地方进行期房预售制度改革、建立完善的住房市场长效机制提供宝贵经验。由于我国住房市场发展还很不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜稳妥推进。现房项目对企业资金实力或融资能力的要求显著提高，且一旦无法成功销售，开发企业将面临巨大风险。为降低企业经营风险，对于不具备推进现售条件的城市，也可以考虑用预订生产代替期房预售。购房者提供较低比例的定金锁定产品并存入专户监管，金融机构和各类基金按进度为房企盖房提供开发融资，以最大限度平衡供求双方的利益与风险。

雄安新区作为北京非首都功能疏解集中承载地，将承接大量北京外溢转移人员。“租购同权”是租房市场发展的制度基础。租购同权指租房人和购房人在公共福利资源上享有同等权利。推进租购同权的主要困难是基本公共服务供给不足，雄安新区作为重点建设的新型城区，有条件也应该率先实行“租购同权”。随着我国人口分布的优化及公共服务投入的加大，更多的区域将有条件推进“租购同权”。

首先，“租购同权”可以调节雄安当地购房供需矛盾，改变居民被迫追高购房的问题，预防恶炒热门区域住房的现象；其次，更好满足居民的过渡性住房需求，租房结婚或供子女入学将成为更多人的选择，节省的资金可用于创业、投资、消费，为雄安人才流入创造良好环境。

需要指出的是，实现“租购同权”需要从立法角度切实保障租房者的权益。但现有法律体系中还缺乏针对“住房租赁”特有的民生保障属性设置权益保障内容，因而“租购同权”的落地还面临许多困难。随着国家层面《住房租赁条例》以及更多地方性条例出台，这一难题有望逐步得到解决。

来源|《商学院》杂志11月刊